第一章 总 则

　　第一条 为规范我市物业管理服务收费行为，维护国家、物业管理单位和房屋所有人、使用人的合法权益，促进物业管理行业的健康发展，根据国务院《中华人民共和国价格管理条例》、国家计委、建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》以及市政府有关规定，结合实际情况，特制定本办法。

　　第二条 本办法适用于宁波市行政区域内经物业管理行业主管部门经营资质审查，工商行政管理机关登记注册并受业主管委会委托的物业管理单位对住宅小区（包括小区内的低层、多层以及无电梯的中层住宅楼、非住宅楼、住宅和非住宅混合楼等、别墅小区、大楼（包括高层以及有电梯的中层住宅〈公寓〉楼、商住楼、办公楼、综合楼）等物业提供社会化、专业化管理服务的收费管理。
　　本办法所称的物业管理服务收费是指物业管理单位接受业主管委会及有关专业管理单位委托对房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、安全保卫和环境等项目开展日常维护、修缮、整治管理服务及提供其它相关管理服务所收取的费用。

　　第三条 各级物价部门是全市物业管理服务收费的主管机关。各县（市）、区物价部门主管本行政区域内物业管理服务收费。海曙、江东、江北区行政区域内物业管理服务收费的管理，由宁波市物价局负责。

　　第四条 物业管理服务收费应当遵循合理、公开、公平、兼顾房屋所有人、使用人的承受能力的原则。鼓励物业管理单位开展正当的收费（价格）竞争，禁止价格垄断和牟取暴利行为。

　　第二章 物业管理服务收费制定原则

　　第五条 物业管理服务收费项目包括综合服务费、房屋共有部位和共用设施日常维修费、房屋保修费、停车管理费和特约服务费。物业管理服务收费应当根据收取对象和所提供管理服务的性质、特点等不同情况，分别实行国家定价、国家指导价和市场调节价。
　　（一）住宅小区综合服务费、房屋共有部位和共用设施日常维修费、房屋保修费、停车管理费实行国家定价；
　　（二）大楼、别墅小区的综合服务费实行国家指导价；
　　（三）特约服务费除物价部门另有统一规定收费标准外，均实行市场调节价。

　　第六条 物价部门在制定或调整物业管理服务收费标准时，应充分听取物业管理单位和业主管委会（或房屋所有人、使用人代表）的意见，既要有利于物业管理服务工作正常运行，也要考虑房屋所有人、使用人的经济承受能力，以物业管理服务所发生的合理成本费用为基础，扣除物业管理专项资金增值补贴、经营用房经营利润等正常收入，结合物业管理单位管理服务的内容、质量、深度核定。

　　第七条 综合服务是指物业管理单位为房屋使用人（或所有人）提供的公共性管理服务。物业管理单位提供下列公共管理服务，可按规定收取综合服务费。
　　（一）公共环境卫生，包括清扫公共楼梯、电梯、走廊、道路、绿地，定时定点收集、清运用户生活、办公垃圾以及房屋外立面的保洁等；
　　（二）设备设施养护，包括负责楼内供水、供电、排污、排水、中央空调、电梯、治安防范等公用设备设施及其管线的日常运行和保养，协助各专业管理单位对其设备设施及其管线进行行业管理；
　　（三）安全保卫，包括维持公共秩序，负责昼夜值班、巡逻；
　　（四）绿化管理，包括公共路树、花草、花卉盆景的管理；
　　（五）交通秩序管理；
　　（六）承付除电梯、自动扶梯、中央空调等电费外的公共水、电费用；
　　（七）做好业主管委会交办的公众代办性质服务以及其它公共管理服务事宜。

　　第八条 综合服务费构成：
　　（一）管理服务人员工资，包括基本工资、按规定提取的福利费、养老保险金和国家规定的各种补贴；
　　（二）管理服务费用，包括公共环境卫生清洁，公共设施设备养护，安全保卫，绿化管理，交通秩序管理，办公等物资消耗和其他必要费用开支；
　　（三）税金，系指法定税费；
　　（四）利润，住宅小区不超过人员工资和费用的5%，大楼、别墅小区不超过10%。

　　第三章 住宅小区综合服务费标准的制定

　　第九条 住宅小区综合服务费的制定，以保本微利为原则，根据物业管理单位的服务质量和房屋建筑面积分等定价，按质论价。

　　第十条 住宅小区综合服务费：住宅以户（套）为计费单位，其它房屋以房屋建筑面积平方米为计费单位。
　　海曙、江东、江北区行政区域内住宅小区综合服务费标准见附表一；其他各县（市）、区由当地物价部门比照市定标准结合实际情况合理制定。

　　第十一条 住宅小区综合服务费第一年度原则上按收费资质丁级收费。一年后如要求晋升收费资质的，物业管理单位可向当地物价部门提出申请。经评定后，如收费资质有变动，按规定调整相应的等级收费标准。收费资质每年评定1次，等级收费标准随之重新确定。

　　第十二条 物业管理单位在收取住宅小区综合服务费前，应持物业管理行业主管部门发放的经营资质证书、工商行政管理机关发放的营业执照、业主管委会委托管理服务合同，根据实际提供的服务项目，向当地物价部门申报收费资质。物价部门会同有关部门按照《宁波市物业管理综合服务收费资质考核评定办法》评定收费资质，并由物价部门发放收费资质证书，确定等级收费标准。

　　第四章 大楼、别墅小区综合服务费标准的制定

　　第十三条 大楼、别墅小区的综合服务费，由物价部门根据建筑规模及其复杂程度、物业管理服务的工作量制定公布各类中准价和浮动幅度。物业管理单位可在规定幅度内与业主管委会协商确定具体收费标准，并报当地物价部门备案。
　　如实施物业管理服务一年后，业主管委会仍未成立的，或遇特殊情况双方协商不成的，可由物业管理单位在规定幅度内提出具体收费标准意见，报当地物价部门审定。

　　第十四条 大楼、别墅小区综合服务费以房屋建筑面积平方米为计费单位。

　　海曙、江东、江北区行政区域内大楼、别墅小区综合服务费的中准价标准见附表二，浮动幅度规定为±10%。其他各县（市）、区由当地物价部门参照市定标准，结合实际情况合理测定公布。
　　高层住宅（公寓）以及多层、中层公寓系居住的，其综合服务费中准价一律按三类标准执行。
　　大楼、别墅小区综合服务费第一年度原则上按物价部门制定公布的中准价标准收费。

　　第十五条 大楼综合服务费不包含电梯、自动扶梯、中央空调的电费，其电费应单独装表计量，按实结算，单独列帐，并按房屋建筑面积向使用人合理分摊。

　　第十六条 大楼的空关房综合服务费按物价部门制定公布的中准价的30%计收。空关房系指新建、购置而尚未向物业管理单位办理入住使用手续的房屋。建设单位未出售、出租、使用的空关房，其综合服务费由建设单位交纳；建设单位已出售而购房者未出租、使用的，由房屋所有人交纳；房屋所有人（包括建设单位）已出租而承租人未使用的，由房屋使用人交纳。
　　住宅小区和别墅小空关房按规定标准金额计收。

　　第十七条 住宅小区或别墅小区内单独实行内部物业管理的大楼，房屋所有人应向小区物业管理单位交纳综合服务费。综合服务内容包括楼外公共环境卫生、公用设备设施养护、安全保卫、绿化管理、交通秩序管理、房屋外立面保洁等。综合服务费标准由物业管理单位与房屋所有人以物价部门制定公布的中准价的10%至30%幅度内协商确定；协商不成的，由小区物业管理单位报当地物价部门裁定。

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